Invertir en bienes raíces

En este artículo te expongo los aspectos positivos y negativos que le veo a la inversión en bienes inmuebles. Es un pequeño artículo de iniciación y nada técnico. Simplemente te cuento mis pensamientos y las conclusiones a las que he llegado tras estudiar cómo funciona el sector y el mercado en mi zona.

Índice

1. El por qué de este artículo
2. Argumentos a favor de la inversión inmobiliaria
2.1. Apalancamiento
2.2. Rentas periódicas
3. Argumentos en contra de la inversión inmobiliaria
3.1. (No) Minimalismo
3.2. Mala diversificación
3.3. Iliquidez
3.4. Complejidad
3.5. Otros riesgos
4. Conclusión

1. El por qué de este artículo

Últimamente he estado leyendo a Inversor Directivo y escuchando podcasts de Carlos Galán sobre el mundo inmobiliario, aportan mucha luz sobre este tema, así que he curioseado y he estudiado mi zona. En resumen, me he planteado si debería ampliar mi cartera de inversión con un inmueble.

Realmente, ya he invertido en bienes raíces previamente, pero no de la manera más tradicional. Usé Housers en sus inicios, cuando sus proyectos todavía funcionaban de manera correcta, y en la actualidad tengo participaciones en un fondo indexado inmobiliario de Amundi, que me ha dado muchas alegrías (hasta que empezó la pandemia).

No, hasta ahora no he comprado…

  • Locales: La gente no necesita un local para vivir, alquilarlo puede llegar a ser muy difícil, así que queda descartado directamente.
  • Parkings: No deberías necesitar endeudarte para comprarlos pero dan muy poco dinero al mes y hay que declarar el IVA trimestral. Además, las ciudades cada vez son más peatonales. Descartado también.
  • Viviendas: Es la inversión inmobiliaria más habitual. Existen diversas variantes, compra + reforma + venta, compra para alquiler turístico o vacacional, alquiler por habitaciones o la más común de todas, compra + reforma (opcional) + alquiler. De todas estas variantes, sólo me he planteado la última.

2. Argumentos a favor de la inversión inmobiliaria

2.1. Apalancamiento

Poder endeudarse fácilmente para invertir en vivienda es un punto a favor ya que los tipos de interés son ínfimos actualmente y permiten engordar tu patrimonio de manera rápida. Si compras para alquilar y lo haces bien, pasas a tener un nuevo piso, un activo que se paga sólo.

2.2. Rentas periódicas

Comprar un inmueble para alquilar (nada de especular) te proporciona unas rentas muy estables que pasan a engordar tu salario mensual.

Te pongo un ejemplo de esos que hace explotar tu mente: compras un inmueble, lo alquilas y obtienes 100€ limpios al mes… si replicas la operación 10 veces, tienes 1.000€ al mes.

3. Argumentos en contra de la inversión inmobiliaria

3.1. (No) Minimalismo

En mi vida personal, poco a poco estoy adoptando el minimalismo, no soy nada extremista, ni mucho menos, pero intento tener pocos bienes materiales, al final siempre te dan dolores de cabeza: un coche que se rompe, una gotera en tu casa, etc. Tus grandes pertenencias suelen requerir algún tipo de mantenimiento y intervención de un tercero, cosa que me gusta evitar y que escapa a mi control.

3.2. Diversificación

Comprando un inmueble, te la juegas a una carta hasta que consigues comprar tu segundo inmueble. Seamos sinceros, no creo que puedas comprar más de un inmueble al año, ni más de 20 en toda tu vida inversora.

Este factor te deja muy desprotegido durante algún tiempo… y no te olvides de que es posible que debas desembolsar una importante cantidad de dinero en tu primera compra inmobiliaria ya que hoy en día (en 2020) los bancos tradicionales no dan más de un 70% de hipoteca para tu segunda vivienda.

No digo que sea imposible conseguir una hipoteca al 100%, pero seguramente tendrás que rascar un poco más, venderte bien al banquero de turno o acudir a webs como Housfy o Doypo.

3.3. Iliquidez

Si alguna vez quieres vender tus inmuebles, tendrás que encontrar a alguien que pague por ellos y esto no es inmediato. Si lo haces bien, tu piso sólo estará un par de meses en el mercado, no es mucho, pero si es un activo bastante tóxico o pones un precio incorrecto, prepárate para una travesía por el desierto… y créeme, conozco algún inmueble que no lo quiere nadie, ni regalado.

3.4. Complejidad

Invertir en inmuebles de manera tradicional se me antoja complicado: Hipotecas, seguros, impuestos, desgravaciones, tejer una red de contactos bancaria y de especialistas en reformas, hacer entrevistas a inquilinos, solucionar sus problemas una vez estén dentro de la vivienda…

Puede haber personas a las que esto les guste, pero a mi, en parte me desagrada. Desde pequeño he preferido comprar por Internet que aguantar al dependiente listillo que te vende la moto. Siempre he intentado evitar el contacto social para este tipo de cosas.

En cuanto a rentabilidad, hay que hacer varios cálculos pero es complejo discernir si una inversión inmobiliaria es rentable, sobre todo a priori.

3.5. Otros riesgos

Okupación, regulación (limitación) de precios de alquiler, pirámide poblacional envejecida, adultos que heredarán masivamente los pisos de sus padres en unas décadas y devaluación de zonas, cualquier cosa puede pasar, es el factor que más me incomoda de todos. No sabes lo que le puede pasarle a tus inmuebles en el futuro.

4. Conclusión

Una vez que ya te he expuesto todos los argumentos a favor y en contra de la inversión inmobiliaria (subjetivos, por supuesto), te cuento que:

Finalmente he decidido no iniciarme en este mundo, me da mucha pereza desembolsar un gran capital y jugármela con la poca diversificación que ofrece, aunque me gustaría y por eso seguiré atento mediante las alertas que he puesto en los principales portales inmobiliarios.

Por ahora, prefiero invertir a a través de REITs, como lo hago actualmente, no me da quebraderos de cabeza y mi cartera de inversión funciona a la perfección, eso sí, sin las rentas pasivas que me podría proporcionar un alquiler, que es el mejor argumento a favor que he encontrado.

3 comentarios sobre “Invertir en bienes raíces

  1. Buenos días,

    En primer lugar enhorabuena por el post.

    Yo también llevo unos días siguiendo a Carlos Galan y después de ver algunos contenidos llegué a concluisones parecidas.

    Una adicional que llegué es que sobre el papel todo parece fàcil pero el mundo immobiliario y la gestión de inquilinos, reformas, comunidad, gastos… Conlleva mucho más tiempo de lo que parece y más si no eres un profesional del tema. También la elección creo que es mucho más compleja de lo planteado.

    Así pues, creo que es un tipo de inversión donde todos hacemos los números y parecen atractivos (+ con el tipo interes actual donde sí que te dan los bancos 80% -90% si tu ratio de deuda es menos que 35%) pero la realidad y gestión son mucho mayores.

    Gracias por el post y salud!
    Albert

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  2. Yo también me lo he planteado hace un tiempo, pensando en tener una renta complementaria a la jubilación (si es que llego a cobrar algo cuando me toque) pero llegué a tus mismas conclusiones.
    Definitivamente no es para mi, porque requiere una dedicación que me daría muchísima pereza. Me gustan las cosas sencillas, minimalistas como dices, y me parece que los inmuebles pueden dar muchos quebraderos de cabeza.

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